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【前沿】专项债券谋划之“城市更新”

导读

城市更新专项债券谋划方向及建议:以城市近中远期规划为基点,立足于人居环境整治、老旧小区改造、智慧城市、城乡融合发展等,解决城市更新规划中需要盘活的有确切资金需求的基建设施

01、何为城市更新

(一)什么是城市更新

城市更新,是指对低效存量建设用地进行盘活利用,对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化,从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善,产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。

我国已经步入城镇化较快发展的中后期,城市发展进入从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的时期,将城市更新融入现代城市发展理念,对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,将有利于推动产业转型升级、完善城市功能、提升城市形象。

(二)城市更新政策支持

(三)城市更新类型

从各省市已出台的政策文件分析,城市更新主要包含整治类、改建类和拆建类三种类型。其中:

02、政府促进城市更新资金举措

城市更新是2021年乃至十四五时期重点工作内容之一,政府促进城市更新的资金筹集渠道多样,包括但不限于:

1.设立城市更新资金,用于支持城市更新工作;

2.资本金注入方式;

3.投资补助方式;

4.贷款贴息方式;

5.专项债券申报等。城市更新融资渠道和范围较为多样,近几年专项债券作为政府投融资的“宠儿”,将城市更新与专项债券创新融合,充分挖掘城市空间价值盘活存量,优化功能布局,在国家对专项债券和城市更新支持力度下,有效激发市场积极性,吸引社会力量积极参与,推进城市补齐基础设施短板的进程。截至2020年底,全国已有部分省市率先利用专项债券优势进行城市更新项目谋划。

03、城市更新专项债券

从已发行的城市更新专项债券分析,项目类型涵括范围较为广泛,涉及土地储备、棚户区改造、保障性住房、市政建设、老旧小区等。

2020年7月27日财预〔2020〕94号《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》提出,重点用于国务院常务会议确定的交通基础设施、能源项目、农林水利、生态环保项目、民生服务、冷链物流设施、市政和产业园区基础设施等七大领域。积极支持“两新一重”、公共卫生设施建设中符合条件的项目,可根据需要及时用于加强防灾减灾建设。坚持不安排土地储备项目、不安排产业项目、不安排房地产相关项目。

同时,介于2021年专项债券是否支持棚户区改造的政策尚不明朗,因此本文将对已发行的其他类中的城市更新专项债券进行分析。

(一)城市更新专项债券发行情况

2018年至2020年,全国共有10个省市发行17个城市更新项目,发行总额为42.9631亿元.其他类中的城市更新专项债券发行总额为25.45亿元,其中2018年发行1.25亿元,2020年发行24.2亿元。发行期限主要集中于15年和20年。

(二)城市更新专项债券主要建设内容及收入来源

城市更新专项债券主要建设内容: 

市政基础设施:排水、通讯、道路、绿化、环卫、公厕等。

人居环境:老旧房屋拆除与修缮工程、民宿文化设施迁建工程、片区品质提升工程等。

公共配套设施:商业服务业设施、文化休闲设施、停车场、公园等。生态环境保护:沿线生态恢复、环境提升工程等。

文化旅游:历史风貌保护、非遗物质文化遗产等。

城市更新专项债券主要收入来源:

商业租赁收入、土地出让收入、广告牌收入、公园收入、停车位收入、物管收入、入廊及维护费等。

(三)城市更新专项债券谋划方向及建议

以城市近中远期规划为基点,将专项债券与城市更新活动有效结合,立足于人居环境整治、老旧小区改造、新型城镇化、智慧城市、生态环保、文化旅游传承、城乡融合发展等,解决城市更新规划中需要盘活的有确切资金需求的基建设施。同时,由于城市更新范围较为宽泛,需切合符合国家政策方针要求的专项债券申报领域,遴选项目实施内容,并根据项目情况积极与当地发改部门沟通,落实项目专项债券申报投向,在此基础上规划项目收益点,保障项目偿债来源。在满足收益性及政策要求下,可通过专项债券或者专项债作资本金有效撬动市场化融资,形成“组合融资”或者“资本金+专项债资金+市场化融资”的融资结构,丰富项目融资渠道,缓解地方资金紧缺压力,对城市高质量、可持续性发展具有推动作用。

(四)城市更新专项债券案例

案例一:2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券(一期)越秀区城市更新改造补短板项目

建设内容:

1)水环境治理项目:包含排水单元达标攻坚工程以及新河浦涌沿线生态恢复。

2)片区品质提升工程:包含二沙岛人行道升级改造工程;土地整理;李白巷2号非遗及文创中心建设工程;华乐街辖内片区品质提升;黄花岗科技园(创新区)环境提升工程;越秀区智慧政务服务“新基建”建设工程等。

3)公园基础设施升级改造:区属公园设施更新改造工程;人民公园景观优化提升工程。

4)环卫基础设施品质提升:环卫垃圾收集等作业配套设施完善工程;垃圾投放点完善工程;公厕设施完善工程。

资金筹措:项目总投资为179049.70万元。其中资本金132049.70万元,计划发行专项债券47000.00万元。

收入来源:土地出让收入、广告牌收入与公园收入(各公园场地及租金收入、游乐及其他经营收入)。

案例二:济南路片区历史文化街区城市更新项目

建设内容:

1)房屋征收:完成济南路周边剩余未征收居民住宅与非住宅的征收补偿。

2)修缮工程:将济南路周边所征收房屋进行拆除(含本次征收及先前已征收的房屋);完成中山路街道区域内部分已征收房屋的修缮工作,同时完成区域内部分基础设施工程建设。

资金筹措:项目总投资116492.00万元。其中自有资金26492万元,占项目总投资的22.74%;计划发行专项债券90000.00万元,占项目总投资的77.26%。

收入来源:商业出租收入、房客出租收入。

04、总结

积极利用专项债券与城市更新的有效结合,既为项目资金筹集拓宽了渠道,同时也为其他地区提供了新思路,有利于加快推进城镇补短板进度,对城市结构调整优化具有深远的意义。

来源:泓创智胜

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